一个新的商圈有了新定位，并不能意味就成功了，商业运营占的比重或起的作用应是非常大的。那么对于盐城的北城区商业项目来说，开发、招商、商业运营应该并重。

　　商业运营是商业项目做活市场的一条生命线

　　我们知道，任何商业项目绝不是靠无为而治就会自然旺起来的。尤其是大型的商业房地产项目。因为其开发建设所占面积大、涉及行业多、范围广，因此这个市场能不能做活，运营更显得尤为重要。作为盐城将来的物流商圈，北城区目前上的都是如盐城白马这样动则几十万平方的大项目，商业运营更是重要课题，没有成功和失败的先例，在摸着干、摸着学的时候，商业运营就是一条让项目成活的生命线。

　　就盐城市区包括下面的县市区的商业地产发展状况来看，商业运营的操作性、成功率都不是很理想，失败的商业项目是屡见不鲜。不排除市场原因，但更多的是开发商自身的理念问题。有些只为图利、初尝甜头的开发商只会摆出无辜的样子，认为商铺卖出去了，就不是他的责任了，把矛盾全推到了业主身上，对项目的运营采取忽视和回避，最终导致越不运营，越没有商户进驻，商铺越难卖的恶性循环，这就是将商铺一卖了之的弊病。卖的时候玩命忽悠投资客，把商铺卖出天价，并且忽悠投资客可以获得多高多高的租金回报，那自然把业主对租金的期望值抬到了天花板上。而实际上，商业物业的租金是通过运营不断上升的，最初的几年是远低于平均回报率的，但那些分散的业主谁会理会这个规律？就像阜宁的宏人商品城那样失败的项目，浪费了资源不谈，给城市商业发展留下的阴影和造成的影响是长远的。

　　商业运营是大型商业房地产项目持续收益和升值的源泉

　　一个新商圈在形成初期，市场环境等许多方面还不是很成熟，那么处在养商期的商户不仅要承受来自市场的压力，还必须承受租金成本的压力，在这种双重压力之下，这些商户的持续“存活”是个难题，所以对于开发商来说，建立完善的、专业的商业管理体系至关重要，而像盐城白马这样的专业市场就更需要了，如对商业物业的市场定位、业态业种规划、卖场设计规划、招商、卖场的市场推广、协助进场商户的促销行动、消费者投诉处理等一系列商业运营管理，这些内容都不是一个以物业管理见长的公司能够随便胜任的，毕竟开发商都明白，一个综合性商业物业的生死是由进场商户的经营状态决定的，只有降低商户的经营成本，帮助商户增加收入，让商户少亏损、不亏损甚至有微利，才能帮助商户顺利度过养商期，进入稳定经营状态，物业的持有者、商业管理公司、进场商户才能有三赢的局面。而其实从长远讲，与商业地产的长期运营收益以及资本收益相比，开发商赚取的开发环节的利润，完全是丢了西瓜捡了芝麻。